חלות חוק המכר (דירות) במקרים גבוליים

ד"ר א' בן עזרא
חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 בא להיטיב עם רוכש הדירה ובהיותו חוק קוגנטיבי מעיקרו, אין להסיק ממנו דבר על חובותיו של הקונה אלא רק על זכויותיו. כך, למשל, הפרשנות של סעיף 4ב לחוק ["התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר"], כפי שהתגבשה בפסיקה ובעיקר כפי שידוע ב"הלכת בר-שירה" היא שהקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את הדירה, אלא שאם יאפשר למוכר לתקנה, יהא זכאי למלוא עלות התיקונים [לבד מנזק לא ממוני, נזק נלווה וסעדים אחרים

חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 בא להיטיב עם רוכש הדירה ובהיותו חוק קוגנטיבי מעיקרו, אין להסיק ממנו דבר על חובותיו של הקונה אלא רק על זכויותיו. כך, למשל, הפרשנות של סעיף 4ב' לחוק ["התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר"], כפי שהתגבשה בפסיקה ובעיקר כפי שידוע ב"הלכת בר-שירה" היא שהקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את הדירה, אלא שאם יאפשר למוכר לתקנה, יהא זכאי למלוא עלות התיקונים [לבד מנזק לא ממוני, נזק נלווה וסעדים אחרים] לפי העלות לדייר, שהיא גבוהה בעשרות אחוזים מהעלות לקבלן, ואילו אם לא יאפשר הקונה לקבלן לתקן את הליקויים, הוא לא יפסיד את זכאותו, אלא יהיה צפוי לזכות "רק" בעלות התיקון לקבלן, וסעדים אחרים בהתאם לנסיבות. ראה בעניין זה ע"א 656/99ד"ר עדה בר שירה נגד מעונות ובניין בע"מ. זאת ועוד, בכל מקרה החוק בא להוסיף על זכויות רוכש דירה, כך שיש לקונה זכויות לפי כל חוק ודין אחרים, לרבות דיני נזיקין.

דווקא משום כך, יש חשיבות רבה למקרים הגבוליים שלכאורה חוק המכר (דירות) לא חל עליהם, והפסיקה בנושא בעלת ערך רב לקונה.

על פי לשון החוק, סעיף 1 – הגדרות, מוכר דירה הוא "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או ע"י אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

לגבי ההסתייגות, צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים כדי לפטור מאחריות המוכר לפי חוק זה:

א. המוכר לא בנה את הדירה בעצמו.

ב. המוכר לא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.

באין תנאים אלו יחדיו, המוכר כפי שמוגדר לעיל הוא בעל חבות כלפי הקונה.

במינוח מוכר כלול לא רק קבלן אלא גם יזם שאינו עוסק ישירות בבנייה, וגם אדם פרטי שבונה דירה או בעצמו או באופן אחר על מנת למכרה. במינוח דירה כלול גם "חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר": שוב הכללה והרחבת זכויות הקונה.

המחוקק רצה לכלול בחוק המכר (דירות) הגנה לקונה וחובה למוכר מבלי לתת אפשרות לעקוף את החוק על ידי חוזה פיקטיבי של בנייה כקבלן משנה או עסקת קומבינציה במטרה לפטור את המוכר מאחריות.

בת"א 3409/02 כץ יוסף וצפורה נ' א. ש. י. פרשקובסקי בע"מ [פדאור 05 (3) 375], בית משפט השלום בראל"צ, המערכת החוזית שבין הצדדים לא הייתה שגרתית, ונערכו שני חוזים נפרדים: האחד רכישת מגרש, והשני מתן שירותי בנייה. לכאורה, במערכת מסוג זה אין יחסי קונה-מוכר דירה כלל, אלא קבלן משנה הנותן שירותי בנייה. הדבר היה עלול לגרום לגריעה מזכויותיו של הקונה, שלא הוצג כלל בעסקה זו בתור קונה דירה. זאת ועוד, הרכישה של המגרש לא נעשתה מהקבלן אלא מפירמה אחרת. אף על פי כן, בית המשפט לא קיבל את ה"טריק" שנועד לעקוף את חוק המכר (דירות) ופסק כדלקמן:

"7. אין חולק שחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, הוא חוק צרכני בעל אופי קוגנטי. ניתן להסיק זאת מההגדרה הרחבה של "מוכר" בסעיף 1 לחוק האמור וממכלול ההוראות שבו ובמיוחד מסעיף 7 א' לחוק הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". לטעמי, מחייב הדבר את המסקנה לפיה אם מכלול הנסיבות מלמד על ניסיון להתחמק מתחולת החוק – יש למנוע מניסיון כזה להצליח, ויש להחיל את החוק גם היכן שלפי פרשנות דווקנית-מילולית אין הוא, לכאורה, חל. יתרה מכך: דעתי היא שכדי להחיל את החוק אין צורך אפילו לקבוע שנעשה ניסיון מכוון לחמוק מתחולתו. די בכך שמהותה הכלכלית של ההתקשרות לאור הנסיבות היא כזו שעליה יועד לחול החוק, כדי לקבוע את תחולתו".

גם ללא כוונה תחילה להתחמק מחוק המכר (דירות) – אם נכרת הסכם [או כמה הסכמים] שמהותו/ם מכירת דירה, על אף הדרך העקיפה לתוצאה זו של המכירה, ועל אף שלכאורה נראה שלא נמכרה דירה (כי במערכת הסעיפים וההסכמים לא מופיע האקט של המכירה במפורש), אזי חוק המכר (דירות) חל.

ראוי לצטט מדברי השופטת ו' אלשיך, בתיק פשיטת רגל 1896/02 הבר משה נ' בנק המזרחי [פדאור 04 (3) 135] בעניין החוק:

"אבהיר דברי: מן המפורסמות הוא, כי מעמדו של רוכש דירת מגורים הינו מעמד מיוחד, הכרוך באינטרסים מיוחדים. רכישת דירת מגורים הינה בדרך-כלל העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שעורך "האזרח הקטן" במהלך חייו. במסגרת זו, הוא נוטל עליו נטל כבד וארוך טווח - הכולל נטילת סיכונים, גיוס משאבים ובדרך-כלל אף נטילת הלוואה ארוכת-טווח מגורם מממן, כנגד משכון דירת המגורים עצמה. חיי המעשה, טרם חקיקת הדינים להגנה על רוכשי דירות, לימדו כי כאשר קורסים עסקי הקבלן (בין אם באופן מלא או חלקי), והוא אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקונה, נקלעהקונה למצב בו איבד את כספו ונותר שקוע בחובות, בלא שזכה בדירת מגוריו. מצב זה גרם נזקים רבים ומגוונים, כולל סיכון מוחשי כי הרוכש יקלע ל"סחרור כספי", בשל הצורך לשלם דמי שכירות ומשכנתא כאחת, תוך שהוא מאבד את היכולת לזכות במקום מגורים קבוע, על כל המשתמע מכך. זאת, כאשר דיני חדלות הפירעון הרגילים, המייעדים לרוכש מעמד של נושה רגיל בלבד, לא היה בהם בכדי לפצותו על נזקיו והפסדיו. כאשר עניין לנו ברוכש, אשר מכר את דירתו הקודמת או נכנס לחובות משכנתא הצוברים ריבית גבוהה בגין פיגורים בתשלום, אך ברור הוא כי תשלום מאוחר וחלקי במסגרת דיבידנד בפירוק, כמעט ושקול להעדר פיצוי כלל ועיקר.

מבחינת המדיניות החברתית, יש למנוע היווצרות מצבים כאלו, העשויים לדרדר פרטים רבים, על-לא עוול בכפם, אל סף קריסה כלכלית ואישית; צורך זה הוגבר אף בשל האינטרס החברתי לעודד ניידות בקרב האוכלוסייה - ואי לכך, להפוך את רכישת הדירות לקלה יותר ומסוכנת פחות בעבור "האזרח מהשורה"."

המחשת חשיבות הצורך החברתי להגן על ציבור רוכשי הדירות, כפי שמובאת בדברי השופטת ו' אלשיך, חיונית כדי להבין את הרקע להרחבת המושג "מוכר" בחוק זה, הרחבה שנועדה בעיקרה למנוע עקיפה של החוק והתחמקות מתכליתו.


קישור: Reader

ד"ר אברהם בן עזרא - מהנדס יועץ, אתר: www.bizdex.co.il/evenpina

 


מאמר חינם באדיבות: www.Reader.Co.il
דירוג:  

הוסיפו ל Facebook Share on Twitter

טוקבקים

שם מלא: *

אימייל:
(האימייל לא יפורסם בשום מקום באתר)
כותרת: *
תוכן:
11 + 5 =